Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

Оценка земельных участков нужна, в первую очередь, для удовлетворения потребностей развивающегося рынка земли. Природные ресурсы и земля, могут переходить от одного собственника к другому в рамках действующего законодательства.

Очень часто при оценке земельных участков требуется определить стоимость права аренды на земельный участок, стоимость права собственности. Цель оценки зависит от объема прав на участок, как, собственно, и вероятное использование итогов оценки земельного участка.

Вряд ли для кого станет открытием, что любой участок земли имеет определенную стоимость, за которую его можно реализовать на открытом рынке. При этом, величина рыночной стоимости будет зависеть от большого количества показателей, куда включены, как характеристики самого участка, так и характеристики, напрямую не связанные с землей.

Применяются следующие виды стоимости земельного участка - ликвидационная, инвестиционная, кадастровая, рыночная.

Основные факторы, влияющие на формирование рыночной стоимости земли:
  • полезность, которая связана с ожиданиями доходов от использования земельного участка и, в свою очередь, зависит от социальных, экономических, правовых и природных факторов;
  • ограниченность (дефицит) земли, которая выражается в том, что на рынок может быть выставлено ограниченное количество земельных участков;
  • спрос на землю, который выражается в том, что стоимость земли определяется платежеспособным уровнем покупателей ( уровнем доходности населения);
  • внешнее окружение и местоположение, которое создает различные виды полезности земельного участка;
  • меры государственного регулирования, которые устанавливают ограничения в способах использования земли и, следовательно, получения дохода.

Особенности рыночной оценки земельных участков, земли
  1. Земля – это основа среды проживания людей. Поэтому государство особым образом регулирует использование земельных участков.
  2. Земля может быть использована в разных целях, и это нужно учитывать при экспертизе.
  3. К земельным участкам не применяется понятие износа. Вследствие этого, со временем их стоимость чаще увеличивается, чем уменьшается.
  4. Земля – это природный ресурс, и воспроизвести ее невозможно.

Оценка земли осуществляется на конкретную дату, потому что ее рыночная стоимость изменяется с течением времени. Кроме того, цена земельного участка может меняться при его перепрофилировании.

Оценка земельных участков должна учитывать принцип наиболее эффективного использования земли.

Исходя из этого, рыночная стоимость земельного участка определяется по использованию части участка, которое является самым вероятным, реальным, адекватным, соответствующим законодательству, обоснованным в финансовом плане. Все это в итоге дает максимально возможную величину стоимости участка земли.

Стоимость земельного участка определяется с оглядкой на результаты анализа наиболее рационального и эффективного использования, который обязан удовлетворять экономической целесообразности, физической осуществимости, требованиям законодательной разрешенности.

При этом далеко не всегда текущее использование участка земли совпадает с наиболее эффективным. В таком случае необходимо провести анализ вероятных вариантов использования земли и выявить то использование, которое способно привести к максимальной стоимости участка.

Земля может рассматриваться и как объект недвижимости, и как территория или природный ресурс.

Товаром является не только сама земля, но и отдельные права на нее, в частности, право аренды. Стоимость права аренды зависит от многих факторов: срока действия договора аренды, величины ожидаемых доходов от использования участка, вероятности получения таких доходов, круга полномочий арендатора и т. д.

При оценке земли в садовых товариществах и дачных кооперативах принимается во внимание наличие инженерных коммуникаций и транспортной инфраструктуры, экологическая обстановка и многое другое. Конечно, проводится анализ цен предложения и цен состоявшихся сделок купли-продажи в данном районе.

Осуществляя экспертизу земельного участка, мы оцениваем только поверхность, иными словами, выделяем стоимость земли из общей стоимости объекта недвижимости. А также оценке подлежат природные ресурсы и места рождения.

Учитывая то обстоятельство, что основная часть из ныне действующих месторождений природных ископаемых исчерпана или их запасов осталось немного, целесообразно проводить работы в сфере освоения новых месторождений.

Оценка месторождений необходима для:
  • разрешении тех или иных споров, возникших между хозяйствующими субъектами;
  • определении порядка уплаты налогов компанией, занятой разработкой природных месторождений;
  • использовании данных месторождений в качестве кредитного залога;
  • внесении месторождений в уставной фонд коммерческих предприятий;
  • купле-продаже участков земли, на которых будут разрабатываться природные месторождения полезных ископаемых, вырабатываться энергия.

Документы, необходимые для осуществления оценки земли
(земельного участка) и месторождения:
  1. Документы, подтверждающие право на участок (свидетельство о государственной регистрации права/ свидетельство постоянного (бессрочного) пользования/ договор аренды);
  2. Кадастровый и/или ситуационный план;
  3. Сведения о наличии/отсутствии обременений (залог, долговые обязательства, аренда, иное);
  4. Характеристика улучшений земельного участка (в том числе коммуникаций).
  5. Информация о заказчике (карточка организации / паспортные данные)
  6. Прочие документы, необходимые для оценки земли и земельного участка, в зависимости от целей оценки и многих других факторов.


Для получения консультации специалиста по вопросам оценки земельного
участка или месторождения, Вы можете обратиться по телефону: 8 (863) 201-28-01
Ростов-на-Дону:
тел.: 8 (863) 264-45-66
факс: 8 (863) 201-28-01, 8(863)-282-82-73.
E-mail: elite-ocenka@mail.ru
Ейск:
тел.: (86132) 4-70-36,
сот. 8-961-852-12-86.
E-mail: relos71@mail.ru
Краснодар:
тел.: / факс :8 (861) 255-70-86
E-mail: relos23@bk.ru